従来から、不動産（特に賃貸不動産）の活用は相続税対策の有効な手段とされてきましたが、令和4年4月19日の最高裁判決により、その戦略を見直す必要が生じています。この点については、当サポートセンターの過去のメルマガでも取り上げていますが、今回のメルマガでは、今後の不動産オーナー様への影響や注意点等も含めて、改めて解説します。
事案の概要
事案は、被相続人が90歳と91歳の時に、多額の借入れをして二棟のマンション（取得価格計 約13億8,700万円）を購入し、94歳で亡くなったというものでした。相続人は、路線価に基づいてマンションの相続税評価額を約3億3,000万円とし、多額の借入残を債務控除した結果、相続税は0円として申告しました。しかし、税務署は不動産鑑定の結果、マンションの評価額は約12億7,300万円であると判断。「財産評価基本通達（以下、「通達」）総則6項」を適用して路線価による評価を否認し、2億円以上の追徴課税処分を行い、これに納得いかない相続人側との争いが最高裁にまで持ち込まれたのです。
最高裁は、「特別の事情がある場合には、路線価以外の合理的な方法で評価することが許される」と指摘し、本事案は相続税の節税を主たる目的としてマンションが購入されたものであると認定しました。そして、本事案において路線価に基づく評価を行うことは他の納税者との間で著しい租税負担の不公平を生じさせると判断し、税務署の主張する鑑定評価が妥当であると、国側勝訴の結論を出したのです。
総則6項とは：「伝家の宝刀」の解釈
相続税額を計算する際、各々の財産は原則として相続開始時の『時価』で評価されることになっていますが、時価の算出は容易ではありません。そこで実務上は、国税庁が定める通達に従って評価額を算出することにしています。
ただし、通達による評価が著しく不適当な場合は、国税庁長官の指示により、例外的に異なる評価方法が認められます。これが規定されているのが、総則6項です。
しかし、総則6項の適用基準は明確に定められておらず、税務署が最終的な判断材料として用いるため、『伝家の宝刀』と呼ばれることもあります。この規定は、過度な節税を抑制し、税負担の公平性を保つためのものと言えるでしょう。
最高裁判決の重要なポイント
今回の最高裁判決は、通達に基づく評価額と時価との乖離について、看過できないほどの差があり、それが相続税負担の不公平につながる場合に、総則6項の適用を認める判断を示しました。特に、相続開始直前の不動産購入や、相続税対策を主たる目的としたと認められる財産取得について、より厳しい判断が下されたのです。
また、問題となったマンションの一部が相続開始後の比較的早い時期に売却された事実も、相続税対策を目的とした取得であったと推認する根拠の一つとしました。更に、多額の借入れによって不動産を取得した行為も、自己資金が乏しいにもかかわらず相続税の節税効果を享受しようとする意図が強く働いていたと判断されました。
最高裁は、このような一連の行為が、相続税負担の公平性を著しく損なうと結論付けたのです。
賃貸不動産オーナーへの影響と今後の注意点
従来、通達に基づく不動産の評価額が時価よりも低くなることを利用した節税対策は広く行われてきました。しかし、この最高裁判決により、今後は税務署がより厳格な姿勢で臨むことが予想されます。
賃貸不動産オーナー様は以下の点に注意し、より慎重に適切な対策を講じる必要があるでしょう。
まずは、相続税対策の早期実施です。相続開始直前の対策は、相続税の節税を主目的とみなされるリスクが高まります。できるだけ早い段階から、計画的に対策を始めることが重要です。
そして、合理的な不動産購入理由の明確化も欠かせません。不動産を新規取得する際には、相続税対策以外の明確な目的（例えば、「安定した賃料収入の確保」や「長期的な資産形成」など）を持つことが重要です。何故その物件を選んだのかという具体的な理由も、説明できるようにしておきたいものです。購入時の検討経緯や事業計画などをしっかりと記録し、残しておきましょう。
専門家への相談も必須です。相続税に関する税法や判例は複雑であり、個々の状況によって適切な対策は異なります。税理士などの専門家に早めに相談し、具体的なアドバイスを受けることが不可欠です。
また、相続開始直後の売却は慎重に検討しなければなりません。相続開始後すぐに不動産を売却すると、取得の意図が相続税対策であったと疑われる可能性が高まります。早期売却の必要がある場合は、その理由を明確にすることが重要です。
更に、過度な借入れの抑制も大事です。相続税対策のために過度な借入れをして不動産を取得することは、税務署の厳しい目を招く可能性があります。自己資金とのバランスを考慮し、無理のない範囲での投資を心掛けましょう。
令和4年4月19日の最高裁判決は、総則6項という「伝家の宝刀」が、行き過ぎた節税対策に対して実際に適用されることを示しました。不動産を活用した相続税対策に対する税務当局の姿勢を明確に示すものであり、賃貸不動産オーナー様にとって無視できない重要な判例です。
節税対策全般がダメなのではなく、“行き過ぎた”節税対策がダメだということです。賃貸不動産オーナー様は、今回の最高裁判決を教訓として、安易な節税対策に頼るのではなく、早期からの計画的かつトータル的な相続対策の実行、明確な投資目的の確立、そして専門家との連携をより一層重視していく必要があります。不動産投資の本来の目的である「収益の確保」と「資産の成長」に焦点を当てながら、変化する相続税制の環境に適切に対応していくことが、安定した賃貸経営と円滑な相続・事業承継に繋がるでしょう。
当社では、相続に強い税理士・弁護士等の専門家と連携し、相続対策についてトータル的なご支援を行っています。相続対策にお困りの点がございましたら、当社までお気軽にご相談ください。
